FPG Nieuws

Ongenoegen over Pachtnormen 2019

En weer wordt voor een aantal gebieden de pachtnorm verlaagd. Ook is wederom sprake van grote fluctuaties in deze door de overheid vastgestelde maximale pachtprijs. Dat blijkt uit de bekendmaking van de pachtnormen op 29 mei (hier). De nieuwe pachtnormen 2019 zijn daarmee tekenend voor het failliet van het huidige pachtstelsel.

Doordat de pachtnormen 2019 in vijf van de veertien pachtprijsgebieden weer worden verlaagd komt het pachtsysteem verder onder druk te staan. Onder verpachters bestond al grote ontevredenheid over de pachtnormen 2018, in combinatie met de in 2017 én 2018 doorgevoerde verdere belastingverzwaring voor langdurig verpachte grond. Het verbaast dan ook niet dat het totaal verpachte areaal steeds verder terugloopt.

2019: lager, hoger, en grote fluctuatie

Voor de gebieden met veel akkerbouw zijn de pachtnormen wederom lager vastgesteld, uiteenlopend van -9% in de Veenkoloniën en Oldambt tot -38% (!) in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied. Hier bedraagt de regionorm nog slechts €315,-, volstrekt uit het lood bij grondprijzen van rond de €75.000. Door het goede melkveehouderij-jaar in 2017 is de maximale pachtprijs in gebieden met veel melkveehouderij het meest gestegen tot + 17% in het Centraal veehouderijgebied. De maximale pachtverhoging voor agrarische woningen bedraagt 1,7% - 4,1%.

Herhaald patroon

De pachtnormen 2018 waren al in alle pachtprijs-gebieden lager dan de pachtnormen 2017, uitgezonderd de IJsselmeerpolders (toen +7, nu -10%). In bepaalde gevallen was ook in 2018 al sprake van een veranderpercentage van -34%. Ook in 2017 daalden de normen al in bijna alle pachtprijs-gebieden.

Doordat een aantal pachtnormen wederom dalen, staan de pachtopbrengsten voor gereguleerde pacht verder onder druk. Van verpachterszijde neemt het ongenoegen over het pachtbeleid daarmee verder toe. Dit doet zich ook voelen in de negatieve ontwikkeling van het pachtareaal.

Pachtareaal krimpt

Het zal niet verbazen dat uit de onlangs gepubliceerde CBS-cijfers (hier) blijkt dat de krimp van reguliere pacht zich het afgelopen jaar versterkt heeft doorgezet (-5,5%). Die trend deed zich al veel langer voor, omdat reguliere pacht vanwege het ouderwetse juridische kader volstrekt onaantrekkelijk is voor verpachters om in te stappen. Ook het totaal areaal verpachte grond nam echter het afgelopen jaar af. De CBS-cijfers geven aan dat in 2018 het aandeel pacht daalde van 28,92% naar 28,56% van het totale areaal landbouwgrond in Nederland. Dit zou de overheid grote zorgen moeten baren.

In de knel met fiscus

Met wederom pachtprijsverlagingen voor een aantal gebieden staat het rendement op verpacht vermogen verder onder druk. Dat is extra zwaar voor verpachters in box 3. Nadat per 1 januari 2017 de forfaitaire vermogensrendementsheffing werd verhoogd, werd in belastingjaar 2018 de belastingdruk verder verhoogde door aanpassing van de zogenaamde normwaarde. Die laatste verzwaring treft het hardste bij langdurige pachtvormen.

Het door de Rijksoverheid gemaximeerde rendement op verpacht bezit staat zo steeds verder af van het door diezelfde Rijksoverheid gehanteerde fiscaal beleid (zie ook hier). Dit leidt tot toenemende frustratie.

Relatie met grondmarkt neemt af

De fiscale normen zijn gebaseerd op de grondprijs. De pachtnormen worden daarentegen vastgesteld op basis van de gemiddelde bedrijfsresultaten in de agrarische sector in een gemeten periode van vijf jaar (nu tot 2017). Die pachtnormen staan ook steeds verder af van de ontwikkelingen op de grondmarkt.

Daarnaast maken alle voorwaarden bij reguliere pacht, zoals continuatierecht, voorkeursrecht, pachtprijstoets en recht op indeplaatsstelling dat deze vorm als uiterst onaantrekkelijk voor verpachters wordt beschouwd.

Redelijk rendement vereist

In antwoord op Kamervragen naar aanleiding van de pachtnormen 2018 benadrukte Minister Schouten vorig jaar al terecht:  “Een verpachter zal bij het aangaan van langlopende pacht een daarop afgestemd rendement willen behalen”. Die door de markt bepaalde absolute randvoorwaarde van een redelijk rendement lijkt nogal eens onder te sneeuwen. Zonder een redelijk rendement is langlopende pacht in praktijk echter een aflopende zaak.

Schommelingen ongewenst

Ook de grote schommelingen in de pachtwaarden leiden tot ongenoegen. De Federatie Particulier Grondbezit is een voorstander om die grote fluctuaties in veranderpercentages en pachtnormen in te kaderen. Hierdoor kunnen uitschieters naar boven en naar beneden worden voorkomen. Met een aantal partijen van het eerdere Spelderholt-akkoord onderzoekt FPG voorstellen voor aanpassing van de bandbreedte.

Tabel pachtnormen

De tabel met de nieuwe pachtnormen vindt u hier. Het toont de nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied.

Achtergrond

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2019 zijn door Wageningen University & Research (WUR) berekend conform de uitgangspunten van het Pachtprijzenbesluit 2007. De pachtnormen worden op 1 juli van kracht. FPG is van mening dat nieuwe vormen van langdurige pacht nodig zijn, waarbij pachter en verpachter onderling afspraken kunnen maken over termijn, prijs en duurzaam grondbeheer. FPG heeft zich daar in het kader van het Spelderholt-overleg hard voor gemaakt (hier). Minister Schouten komt daar deels aan tegemoet in haar Kamerbrief over de herziening van het pachtbeleid, waarin ze aangeeft een nieuwe vorm van langdurige pacht te willen introduceren en deze tot de nieuwe standaard te maken. In de Kamerbrief schreef ze echter ook dat ze de bestaande reguliere pacht grotendeels ongemoeid wil laten. Meer over de stand van de discussie over het pachtbeleid vindt u hier.