FPG Nieuws

Pachtnormen 2021: pachtopbrengst niet in verhouding tot belasting

Wederom is voor een groot aantal gebieden de pachtnorm verlaagd. De fluctuaties in prijzen en verschillen tussen gebieden blijven daarbij groeien. Van 230 euro in Waterland en Droogmakerijen tot 1318 euro in de IJsselmeerpolders. Dat blijkt uit de bekendmaking van de pachtnormen op 31 mei (hier). De nieuwe pachtnormen 2021 zijn tekenend voor het failliet van het huidige pachtstelsel. FPG presenteerde recent een vernieuwde pachtvisie met oplossingen om pachtbeleid eenvoudig, marktgericht, groen en betaalbaar te maken.

De pachtnormen worden in acht van de veertien pachtprijsgebieden weer verlaagd. Dat zet het pachtsysteem verder onder druk. De combinatie van steeds verder dalende pachtprijzen enerzijds en harde belastingverzwaringen anderzijds, zorgen voor een onhoudbare situatie voor langjarige pachtcontracten.

Pachtnorm daalt 30% sinds 2016, heffing stijgt met 100%

Sinds 2016 zijn de gemiddelde pachtnormen met zo’n 30% gedaald voor reguliere pachtvormen, terwijl de betaalde vermogensrendementsheffing op die gronden met zo’n 100% zijn gestegen in dezelfde periode. Dit betekent dat een verpachter momenteel per hectare gemiddeld meer dan 120 euro per jaar moet bijleggen op deze gronden. Daarin zijn nog niet de overige eigenaarslasten, zoals waterschapslasten en beheerskosten, in meegerekend. In totaal hebben we zo’n 230.000 hectare reguliere pachtgrond in Nederland. Dit areaal neemt af als gevolg van bovenstaande problematiek. Dat het traditionele pachtsysteem failliet is, moet de hele agrarische sector zorgen baren.

2021: grote fluctuaties

Voor de gebieden met veel melkveehouderij zijn de pachtnormen over de hele linie wederom lager vastgesteld, uiteenlopend van -1% in het Centraal Veehouderijgebied tot -11% in westelijk Holland. Hier bedraagt de regionorm nog slechts €413, terwijl de grondprijs rond de 70.000 euro beweegt.

Voor de akkerbouw gebieden zien we grote uitschieters van -14% in de Veenkoloniën en Oldambt tot +25% in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied. 

De grote schommelingen in de pachtwaarden leiden tot ongenoegen. De FPG is een voorstander om die grote fluctuaties in veranderpercentages en pachtnormen in te kaderen. Hierdoor kunnen uitschieters naar boven en naar beneden worden voorkomen.

De maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten na 1 september 2007 bedraagt 1,3%, gelijk aan het inflatiepercentage. Tegelijkertijd wordt voor agrarische woningen die voor 1 september 2007 geen verhoging mogelijk gemaakt doordat de maximale huurprijsverhoging voor sociale woningbouw op 0% is gezet.

Rendement staat onder zware druk

Met wederom pachtprijsverlaging over de hele linie in Nederland staat het rendement op verpacht vermogen verder onder druk. Dat is extra zwaar voor verpachters in box 3. Nadat per 1 januari 2017 de forfaitaire vermogensrendementsheffing stelselmatig werd verhoogd leidt dit tot een toenemende belastingdruk, versterkt door de tevens oplopende normwaarde in de loop van de jaren.

Het door de Rijksoverheid gemaximeerde rendement op verpacht bezit staat zo steeds verder af van het door diezelfde Rijksoverheid gehanteerde fiscaal beleid (zie ook hier). Dit leidt tot toenemende frustratie.

Relatie met grondmarkt neemt af

De fiscale normen zijn gebaseerd op de grondprijs. De pachtnormen worden daarentegen vastgesteld op basis van de gemiddelde bedrijfsresultaten in de agrarische sector in een gemeten periode van vijf jaar (nu tot 2019). Die pachtnormen staan daardoor ook steeds verder af van de ontwikkelingen op de grondmarkt.

Daarnaast maken alle voorwaarden bij reguliere pacht, zoals continuatierecht, voorkeursrecht, pachtprijstoets en recht op indeplaatsstelling dat deze vorm als uiterst onaantrekkelijk voor verpachters wordt beschouwd.

Achtergrond

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2021 zijn door Wageningen University & Research (WUR) berekend conform de uitgangspunten van het Pachtprijzenbesluit 2007. De pachtnormen worden op 1 juli van kracht. FPG is van mening dat nieuwe vormen van langdurige pacht nodig zijn, waarbij pachter en verpachter onderling afspraken kunnen maken over termijn, prijs en duurzaam grondbeheer. Minister Schouten leek daar deels aan tegemoet te willen komen bij de herziening van het pachtbeleid, waarin ze aangaf een nieuwe vorm van langdurige pacht te willen introduceren en deze tot de nieuwe standaard te maken. Het vervolg is echter onduidelijk als gevolg van de demissionaire staat van het Kabinet. Meer over de stand van de discussie over het pachtbeleid vindt u hier en hier.

Lees meer