FPG Nieuws

Toenemend ongenoegen over pachtbeleid

De FPG heeft bij minister Schouten de noodklok geluid over het pachtbeleid. Directe aanleiding hiervoor is het ongenoegen over de wederom verlaagde pachtnormen (zie ook ons bericht van 29 mei). Deze lagere pachtnormen in combinatie met de toenemende fiscale druk luiden het failliet in van het huidige pachtbeleid.

Rekenvoorbeelden tonen aan dat in verschillende regio’s verpachters de lasten niet meer volledig kunnen dekken met de pachtvergoeding. Sommigen zullen in 2018 zelfs een negatief bruto-rendement voor lief moeten nemen. Dat is voor verpachters, maar ook voor pachters, een doodlopende weg. Om langjarige pacht te behouden wordt het tijd dat de voorstellen uit het Spelderholt-akkoord voor alternatieve langjarige pachtvormen worden omgezet in wetgeving. Daarnaast is aanpassing van het fiscale beleid nodig.

Redelijk rendement noodzakelijk voor verpachter
In antwoord op kamervragen benadrukte Minister Schouten eind mei al terecht:  “Een verpachter zal bij het aangaan van langlopende pacht een daarop afgestemd rendement willen behalen”. Inmiddels zijn daarover door het CDA ook kamervragen gesteld aan de staatssecretaris van Financiën. Die door de markt bepaalde absolute randvoorwaarde van een redelijk rendement sneeuwt nog wel eens onder in de berichtgeving over pachtbeleid. Zonder een redelijk rendement is langlopende pacht in praktijk echter een aflopende zaak.

Pijnlijke pachtnormen
Door de onlangs vastgestelde pachtnormen 2018, is het rendement op verpacht vermogen verder onder druk komen staan. Het is de tweede pachtprijsverlaging op een rij voor nagenoeg alle pachtprijsgebieden. De daling is bovendien, over twee jaar gezien, zeer fors tot wel -44%. FPG heeft deze dalingen samengevat (tabel 1) en onder de aandacht gebracht van Minister Schouten.

Tabel 1 Regionormen en veranderpercentages (∆) per pachtprijsgebied 2016-2018 voor los bouw- en grasland
  Regionorm 2018 ∆ 2018 Regionorm 2017 ∆ 2017 Regionorm 2016 ∆ 2018 - 2016
  (euro/ha) (%) (euro/ha) (%) (euro/ha) (%)
Bouwhoek en Hogeland 653 -4 677 -19 836 -22
Veenkoloniën en Oldambt 640 -14 743 -8 806 -21
Noordelijk weidegebied 586 -26 796 -12 901 -35
Oostelijk veehouderijgebied 608 -19 755 -7 815 -25
Centraal veehouderijgebied 467 -26 633 -16 756 -38
IJsselmeerpolders 1125 7 1049 -6 1118 1
Westelijk Holland 548 -16 653 -16 775 -29
Waterland en Droogmakerijen 296 -29 414 -21 527 -44
Hollands/Utrechts weidegebied 706 -24 932 -11 1043 -32
Rivierengebied 631 -27 861 -13 986 -36
Zuidwestelijk akkerbouwgebied 505 -2 513 -23 667 -24
Zuidwest-Brabant 740 -5 781 -4 816 -9
Zuidelijk veehouderijgebied 550 -34 838 -7 901 -39
Zuid-Limburg 718 -18 878 -10 977 -27

En een veeleisende fiscus
De verlaging van de pachtopbrengsten is extra zwaar voor verpachters in box 3. Voor hen geldt sinds 1 januari 2017 een aanzienlijke verhoging van de forfaitaire vermogensrendementsheffing. Deze gaat in bepaalde gevallen per belastingjaar 2017 al uit van een verwachte opbrengst van 5,39% en daarbij horende vermogensrendementsheffing van 1,62%. De fiscale druk wordt mogelijk in 2018 nog verder verhoogd door de voorstellen die circuleren om de fiscale waardering van verpachte grond, de zogenaamde normwaarde verpachte grond, voor 2018 te verzwaren. De waardering van verpachte grond met een “niet-eindige pacht” zou daarbij worden verhoogd van 50% naar 60% van de normwaarde van onverpachte grond.

Rekenvoorbeelden spreken boekdelen
Om de consequenties van het beleid in beeld te brengen heeft FPG een aantal rekenvoorbeelden in kaart gebracht. De rekenvoorbeelden (tabel 2) maken de impact van de afnemende pachtnormen in combinatie met de fiscale druk pijnlijk duidelijk. Uit de voorbeelden blijkt dat het bruto-rendement op regulier verpachtte gronden in de afgelopen twee jaar is gedecimeerd. In sommige gevallen zal deze zelfs negatief kunnen worden.

Nog afgezien van andere kosten
Naast de in de rekenvoorbeelden meegenomen fiscale lasten worden verpachters aanvullend geconfronteerd met overige eigenaarslasten.  Deze bestaan onder andere uit beheerkosten en landinrichtingsrente en almaar stijgende waterschapslasten. Het rendement inclusief die eigenaarslasten zal dus nog lager of verder negatief zijn.

Ook voorwaarden te beperkend
Naast kritiek op het rendement bestaat er groot ongenoegen over de trits beperkende voorwaarden bij de huidige langjarige pachtvormen. Het verlengingsrecht, voorkeursrecht en indeplaatsstellingsrecht maakt dat verpachters de huidige reguliere pachtvorm als onaantrekkelijk beschouwen. Verder gelden de pachtprijstoets, en het ontbreken van de mogelijkheid tot opzegging als de pachter de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, als beperkend. Verpachters verliezen door deze voorwaarden langdurig alle invloed op wat er met hun grond gebeurt. Ook missen ze hierdoor bewegingsvrijheid om voorwaarden te kunnen stellen met oog op duurzaam grondgebruik en biodiversiteit.

Onhoudbare situatie
De FPG kan niet anders dan constateren dat vanwege de beperkingen van het huidige pachtbeleid, door de van rijkswege gemaximeerde opbrengst van verpacht bezit en het door de Rijksoverheid gehanteerde fiscale beleid, een redelijk rendement ver uit het zicht raakt. Dit is een onhoudbare situatie.

Nieuwe pachtvormen nodig
In praktijk leiden de voor verpachters negatieve ontwikkelingen al tot een forse afname van het areaal reguliere pacht. Door de huidige ontwikkelingen komen ook geliberaliseerde pachtovereenkomsten van langer dan 6 jaar onder druk. De ontstane situatie staat ook in schril contrast met de te verwachten toenemende financieringsbehoefte van de agrarische sector. Daarnaast helpt het niet bij de gewenste versterking van de grondgebonden landbouw en mogelijkheden voor gezonde bedrijfsoverdracht. Verandering van beleid is daarom absoluut noodzakelijk.

Oplossingen van het Spelderholt-akkoord
FPG heeft inmiddels verschillende malen een beroep gedaan, samen met LTO en NAJK, op de minister van Financiën om het fiscale regime aan te passen. Daarnaast zet FPG in op het tot uitvoering brengen van het Spelderholt-akkoord.

Om bovengenoemde knelpunten in het pachtbeleid te ondervangen zijn in het kader Spelderholt-akkoord nieuwe pachtvormen voorgesteld. Onder andere gaat dat om een nieuwe reguliere pachtvorm en zogenaamde loopbaanpacht.  Naar een aantal deelaspecten van het akkoord wordt momenteel in opdracht van de minister door Wageningen Economic Research onderzoek gedaan. FPG heeft erop aangedrongen hier spoed achter te zetten. Zodra deze uitkomsten beschikbaar zijn gaat FPG graag samen met de andere ondertekenaars van het Spelderholt-akkoord het persoonlijke gesprek hierover aan met de minister.

In tabel 2 enkele rekenvoorbeelden rendement na verlaagde pachtnorm, verhoogde rendementsheffing en normwaarde.