Contouren verkoop overheidsgrond worden scherper

Uit de tot nu toe verschenen uitspraken komt naar voren dat slechts in één geval expliciet werd overwogen dat het Didam-arrest niet méér is dan een nadere invulling van het recht zoals dat al gold. In enkele andere zaken spreken de desbetreffende rechtbanken van ‘nieuw recht’. De reeds gesloten (koop)overeenkomsten worden gerespecteerd met een beroep op het vertrouwensbeginsel respectievelijk de omstandigheid dat de betrokkenen al een eerder contract met de overheid hadden en investeringen hadden gedaan. Voor de goede orde wordt overigens opgemerkt dat het in al deze zaken ging om overeenkomsten die nog niet tot een eigendomsoverdracht hadden geleid.

Tot nu toe is slechts in één zaak door de rechter geoordeeld dat een partij ten onrechte was gepasseerd, die tijdig en bij herhaling haar interesse had getoond voor de aankoop van enkele percelen overheidsgrond. Het gepubliceerde voornemen tot verkoop aan een geselecteerde partij was gebaseerd op selectiecriteria die pas waren opgesteld nadat er uitgebreide besprekingen met die partij waren gevoerd, zodat het er de schijn van had dat de criteria waren toegeschreven op het door die partij ontwikkelde plan. Dat die partij inmiddels ook aanzienlijke investeringen had gedaan, kwam volgens de rechtbank voor haar eigen risico. Omdat er sprake was van schending van het gelijkheidsbeginsel, werd het de betrokken overheid verboden de percelen te verkopen en te leveren aan de geselecteerde partij, anders dan na het doorlopen van een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria.

Of het nu gaat om een enkele verkoop, een grondruil, dan wel een meer complexe grondtransactie in combinatie met bijvoorbeeld sloop of bedrijfs-verplaatsing - naarmate de overheid de keuze voor een bepaalde gegadigde beter kan rechtvaardigen door die keuze te relateren aan vaste beleidskaders is de rechter er eerder van te overtuigen dat die gegadigde kan worden beschouwd als ‘enige serieuze gegadigde’. Vaste beleidskaders zijn bijvoorbeeld een door de gemeenteraad vastgestelde Nota grondbeleid of een Ontwikkelingsvisie.

Een gegadigde kan ook kwalificeren als ‘de enige serieuze gegadigde’ die voor de aankoop in aanmerking komt, als de enige andere gegadigde met wie de overheid eerder in onderhandeling was getreden, formeel en/of feitelijk ‘is afgehaakt’.

De overheid moet mededingingsruimte bieden indien meerdere gegadigden ‘enige vorm van interesse’ hebben laten blijken. Het is dus zeker verstandig om als landeigenaar de gemeente schriftelijk te laten weten dat en waarom er interesse bestaat in de verwerving van een bepaald gemeentelijk perceel.

Het is echter niet nodig om direct een plan te presenteren, laat staan een plan dat gelijkwaardig is aan het plan dat een andere geïnteresseerde partij aan de gemeente heeft voorgelegd.

Een inschrijvingsprocedure voor bouwkavels waarbij objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden gehanteerd, geeft de hoogste bieder voorrang boven anderen. De gemeente mag dan niet halverwege onder gelijktijdige stopzetting van de eerste, een tweede inschrijvingsprocedure op een andere grondslag starten. Dat is in strijd met het vertrouwensbeginsel.

Hoewel het Didam-arrest betrekking heeft op grondverkoop door de overheid, blijkt uit de lagere rechtspraak dat de Didam-doctrine óók van toepassing is op andere vormen van gronduitgifte, zoals grondruil en verhuur. Verder lijkt zij ook relevantie te hebben voor bouwclaim-achtige situaties. Dat wil zeggen gevallen waarin een grondeigenaar reeds een zekere aanspraak jegens de gemeente heeft op het verkrijgen van ontwikkel- en bouwrechten elders met de daarbij behorende grondpositie.

Indien de overheid van oordeel is dat zich voor de desbetreffende gronduitgifte slechts één serieuze gegadigde aandient, moet zij het voornemen om met die gegadigde te contracteren, goed gemotiveerd en tijdig voorafgaand aan de uitgifte publiceren. De gemeentelijke website is daarvoor het meest aangewezen medium. Veelal wordt daarbij een termijn genoemd, waarbinnen tegen dat verkoopvoornemen geklaagd kan worden door gegadigden die zich ten onrechte gepasseerd voelen. Maar ook als zo’n termijn niet wordt genoemd, is het verstandig om via een kort geding op te komen tegen de voorgenomen verkoop en levering.