Contouren verkoop overheidsgrond worden scherper
In het zogeheten ‘Didam-arrest’ heeft de Hoge Raad het kader voor gronduitgifte door de overheid uiteengezet: het ook voor privaatrechtelijk overheidshandelen geldende gelijkheidsbeginsel verplicht de overheid tot het bieden van gelijke kansen aan gegadigden. Dit moet in beginsel leiden tot het organiseren van een openbare selectieprocedure, maar onder voorwaarden blijft een één-op-één transactie mogelijk.
Mr. Robert Lucassen, jurist bij Overwater Grondbeleid Adviesbureau
In zijn veel besproken Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft de Hoge Raad overwogen dat bij gronduitgifte door de overheid uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een openbare selectieprocedure op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria dient plaats te vinden, indien er meerdere gegadigden voor de grond zijn of dat laatste redelijkerwijze te verwachten is.
Als daarvan sprake is, kan men uitgaan van schaarste, en dan moet als uitgangspunt een openbare selectieprocedure worden georganiseerd. Als echter bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, mag zo’n openbare selectieprocedure achterwege worden gelaten. Maar in dat geval moet het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop wél tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
Daarbij moet worden gemotiveerd waarom op grond van de hiervóór bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs aangenomen mag worden dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
De precieze reikwijdte van deze uitzondering begint zich in de jurisprudentie langzamerhand uit te kristalliseren. In deze bijdrage benoem ik op basis van de tot nu toe verschenen uitspraken enkele ‘highlights’.
Nieuw of bestaand recht?
De rechtspraak is niet eenduidig als het gaat om de beantwoording van de vraag, of het Didamarrest ‘nieuw recht’ bevat, dan wel niet meer is dan een invulling van reeds bestaand recht. Dit onderscheid is van belang voor het antwoord op de vraag, of men óók op (koop)overeenkomsten aangegaan vóór het Didam-arrest de toetsingscriteria van dat arrest mag toepassen.
Uit de tot nu toe verschenen uitspraken komt naar voren dat slechts in één geval expliciet werd overwogen dat het Didam-arrest niet méér is dan een nadere invulling van het recht zoals dat al gold. In enkele andere zaken spreken de desbetreffende rechtbanken van ‘nieuw recht’. De reeds gesloten (koop)overeenkomsten worden gerespecteerd met een beroep op het vertrouwensbeginsel respectievelijk de omstandigheid dat de betrokkenen al een eerder contract met de overheid hadden en investeringen hadden gedaan. Voor de goede orde wordt overigens opgemerkt dat het in al deze zaken ging om overeenkomsten die nog niet tot een eigendomsoverdracht hadden geleid.
Ten onrechte gepasseerd
Tot nu toe is slechts in één zaak door de rechter geoordeeld dat een partij ten onrechte was gepasseerd, die tijdig en bij herhaling haar interesse had getoond voor de aankoop van enkele percelen overheidsgrond. Het gepubliceerde voornemen tot verkoop aan een geselecteerde partij was gebaseerd op selectiecriteria die pas waren opgesteld nadat er uitgebreide besprekingen met die partij waren gevoerd, zodat het er de schijn van had dat de criteria waren toegeschreven op het door die partij ontwikkelde plan. Dat die partij inmiddels ook aanzienlijke investeringen had gedaan, kwam volgens de rechtbank voor haar eigen risico. Omdat er sprake was van schending van het gelijkheidsbeginsel, werd het de betrokken overheid verboden de percelen te verkopen en te leveren aan de geselecteerde partij, anders dan na het doorlopen van een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria.
Beleidskaders overheden
Of het nu gaat om een enkele verkoop, een grondruil, dan wel een meer complexe grondtransactie in combinatie met bijvoorbeeld sloop of bedrijfs-verplaatsing - naarmate de overheid de keuze voor een bepaalde gegadigde beter kan rechtvaardigen door die keuze te relateren aan vaste beleidskaders is de rechter er eerder van te overtuigen dat die gegadigde kan worden beschouwd als ‘enige serieuze gegadigde’. Vaste beleidskaders zijn bijvoorbeeld een door de gemeenteraad vastgestelde Nota grondbeleid of een Ontwikkelingsvisie.
In zijn Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat bij gronduitgifte door de overheid uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een openbare selectieprocedure dient plaats te vinden, als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijze zijn te verwachten.
Foto: Hoge Raad
Andere gegadigde haakt af
Een gegadigde kan ook kwalificeren als ‘de enige serieuze gegadigde’ die voor de aankoop in aanmerking komt, als de enige andere gegadigde met wie de overheid eerder in onderhandeling was getreden, formeel en/of feitelijk ‘is afgehaakt’.
Maak interesse kenbaar
De overheid moet mededingingsruimte bieden indien meerdere gegadigden ‘enige vorm van interesse’ hebben laten blijken. Het is dus zeker verstandig om als landeigenaar de gemeente schriftelijk te laten weten dat en waarom er interesse bestaat in de verwerving van een bepaald gemeentelijk perceel.
Het is echter niet nodig om direct een plan te presenteren, laat staan een plan dat gelijkwaardig is aan het plan dat een andere geïnteresseerde partij aan de gemeente heeft voorgelegd.
Tweede inschrijvingsprocedure
Een inschrijvingsprocedure voor bouwkavels waarbij objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden gehanteerd, geeft de hoogste bieder voorrang boven anderen. De gemeente mag dan niet halverwege onder gelijktijdige stopzetting van de eerste, een tweede inschrijvingsprocedure op een andere grondslag starten. Dat is in strijd met het vertrouwensbeginsel.
Ook bij ruil of verhuur
Hoewel het Didam-arrest betrekking heeft op grondverkoop door de overheid, blijkt uit de lagere rechtspraak dat de Didam-doctrine óók van toepassing is op andere vormen van gronduitgifte, zoals grondruil en verhuur. Verder lijkt zij ook relevantie te hebben voor bouwclaim-achtige situaties. Dat wil zeggen gevallen waarin een grondeigenaar reeds een zekere aanspraak jegens de gemeente heeft op het verkrijgen van ontwikkel- en bouwrechten elders met de daarbij behorende grondpositie.
Voornemen publiceren
Indien de overheid van oordeel is dat zich voor de desbetreffende gronduitgifte slechts één serieuze gegadigde aandient, moet zij het voornemen om met die gegadigde te contracteren, goed gemotiveerd en tijdig voorafgaand aan de uitgifte publiceren. De gemeentelijke website is daarvoor het meest aangewezen medium. Veelal wordt daarbij een termijn genoemd, waarbinnen tegen dat verkoopvoornemen geklaagd kan worden door gegadigden die zich ten onrechte gepasseerd voelen. Maar ook als zo’n termijn niet wordt genoemd, is het verstandig om via een kort geding op te komen tegen de voorgenomen verkoop en levering.
Share this post!
Over de Landeigenaar
In dit september nummer van De Landeigenaar gaan we in gesprek met de nieuwe FPG bestuursvoorzitter John Berends. Berends wil overheden en burgers duidelijk maken dat grondeigenaren van toegevoegde waarde zijn voor de samenleving en dat de FPG als organisatie veel in huis heeft.
Ook spreken we over de kansen die natuurbegraven biedt voor grondeigenaren, de zorgpunten die de SNL regeling kent en gebiedscoöperatie als missing link tussen overheid en individuele belangen.
Verder in dit nummer:
- Grondprijs veert op na terugval in eerste kwartaal
- De nieuwe generatie gaat er niet wonen
- SLIM maakt investeren in vakmensen aantrekkelijk
- Klimaatadaptatie vraagt ruimte voor innovatie
- Fosfaatregels bij erfpacht niet hetzelfde als bij pacht
- "Particuliere eigenaren zijn met elkaar by far de grootste terreinbeherende organisatie"
- Nieuwe directeur FPG; "Particulier eigendom meer profileren"
- JPG; een borrel aan zee en beheer van buitenplaatsen.
