Hoger beroep tegen pachtprijsherziening kan lang duren
Door: Mr. Els Harbers, advocaat bij Vangoud Advocaten
Op 3 december 2021 besliste de Grondkamer Noord op een pachtprijsherzieningsverzoek voor een hoeve, voor een herziening met ingang van 1 november 2020. De eindbeslissing van de Centrale Grondkamer komt meer dan vier jaar na de beoogde ingangsdatum, op 19 december 2024. Er zijn twee tussenbeslissingen genomen en alle beslissingen zijn op het internet te vinden. Sinds kort worden namelijk ook de beslissingen van de Centrale Grondkamer (geanonimiseerd) op www.rechtspraak.nl gepubliceerd.¹
Verzoek door alle verpachters?
De eerste vraag die de Centrale Grondkamer moet beantwoorden, is, als er meerdere verpachters zijn, of iedere mede-verpachter zelfstandig bevoegd is om herziening van de pachtprijs te verzoeken. Pachter voert aan dat een verzoek tot herziening pachtprijs alleen gezamenlijk kan worden ingediend. Als gevolg van vererving is pachter namelijk inmiddels zelf één van de mede-verpachters geworden en met dit standpunt zou hij de indiening van een herzieningsverzoek kunnen blokkeren.
De Centrale Grondkamer oordeelt dat dit standpunt van de pachter niet juist is. De verpachter is dus wel ontvankelijk in het herzieningsverzoek. De Centrale Grondkamer geeft vervolgens deskundigen opdracht een onderzoek te doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs.
Investeringen pachter
Vervolgens ontstaat er tussen partijen discussie over pachtersinvesteringen. In een volgende tussenbeschikking bepaalt de Centrale Grondkamer dat de door pachter gedane investeringen – zowel de investeringen die met als die zonder toestemming van de verpachter zijn gedaan – bij de beoordeling van de hoogste toelaatbare pachtprijs buiten beschouwing moeten blijven.
Daarna wordt het gepachte door de deskundigen bezocht en stellen zij een rapport op. Pachter is het op meerdere punten niet eens met het rapport van deskundigen, maar die bezwaren slagen niet.
De pachtprijs voor de woning is bepaald op het minimumaantal van 40 punten (Uitvoeringsregeling pacht) met een corresponderende pachtprijs van circa €2.200 per jaar. De Centrale Grondkamer vindt niet dat er aanleiding is om van dit minimumbedrag af te wijken op grond van de door pachter genoemde omstandigheden van:
-
het pand is een rijksmonument;
-
er is sprake van achterstallig onderhoud;
-
de woning ligt in een aardbevingsgebied;
Verder voert pachter aan dat er afwijkende afspraken zijn gemaakt over het groot onderhoud. Omdat dat niet in de pachtovereenkomst is vastgelegd, gaat de Centrale Grondkamer hierin niet mee.
Hoogte pachtprijs
Tot slot heeft pachter bezwaar tegen de door deskundigen vastgestelde hoogte van de pachtprijs voor de landbouwgrond. Bij de bepaling van de pachtprijs geldt een aftopping van 2 procent van de vrije verkeerswaarde (als de regionorm hierboven komt). Volgens de pachter hadden de deskundigen bij de bepaling van de vrije verkeerswaarde aansluiting moeten zoeken bij de normbedragen van de Belastingdienst. Ook dat verweer gaat niet op. Een (fiscaal) normbedrag betreft een waardering ten behoeve van fiscale doeleinden en is niet zonder meer relevant voor de vaststelling van de vrije verkeerswaarde. De waardering is niet het resultaat van de werking van een markt, maar dient enkel zodanig te zijn dat de Belastingdienst daarmee genoegen neemt.
Beschikking vernietigd
Omdat de deskundigen van de Centrale Grondkamer wel tot een lagere pachtprijs komen dan de Grondkamer Noord, wordt die beschikking vernietigd. In de beslissing van 19 december 2024 van de Centrale Grondkamer wordt de pachtprijs met ingang van 1 november 2020 bepaald op €18.370,70.
Ter vergelijking: Grondkamer Noord bepaalde de pachtprijs op €20.322,19. Na lang touwtrekken levert dat dus voor de pachter een ‘winst’ op van zo’n €2.000.
