Erfpacht, huur, timesharing

5. Huur en erfpacht van woningen

Diverse landgoederen en alle terreinbeherende organisaties zijn bezig met de verhuur of in erfpacht geven van woningen als extra inkomstenbron, zoals De Groote Scheere in Hardenberg, De Utrecht bij Hilvarenbeek, Welna en Tongeren bij Epe, Frederiksoord, Efteling, Den Treek, Anderstein, Appel, Kreil, Twickel, Vilsteren en Scherpenzeel. Ook Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer en provinciale Landschappen gaan vaker eigen vastgoed verhuren of in erfpacht verkopen. Soms gaat het om extra woningen, soms wordt een boerderij verbouwd of worden eerst stallen afgebroken om een bouwvergunning te krijgen. Zo heeft landgoed Nijenhuis-Westerflier bij Diepenheim op vijfhonderd hectare veertig appartementen in verhuur of erfpacht, verdeeld over twintig boerderijen, bouwhuizen, oranjerie en hoofdhuis. Van de 25 boerderijen hebben er nog maar 5 een agrarische functie als gevolg van de trend naar grootschaligheid in de landbouw. Een van de erfpachters is Twentenaar Henk Kamp, tot ver in 2017 minister van Economische Zaken voor de VVD en eindverantwoordelijk voor natuur- en landgoederenbeleid.

Over huur of erfpacht zijn de meningen verdeeld. Als een landgoed onroerend goed verkoopt met erfpacht blijft alleen de grond in bezit, dus zijn er geen kosten voor onderhoud en WOZ-belasting. Verhuur krijgt de voorkeur als het onderhoud van gebouwen belangrijk is voor de overige inkomsten uit natuur en landgoed. Zo kunnen erfpachters met achterstallig onderhoud een negatieve indruk maken op bezoekers.

Voorbeelden

• Op landgoed De Poll in Voorst wil barones Van Lynden zeven bouwkavels op basis van erfpacht uitgeven. De opbrengst is bestemd voor de restauratie van zeven monumentale boerderijen en het verbouwen van vijf andere. Deze vijf moeten een woon- of woonwerkfunctie krijgen. Dat blijkt uit het ambitieuze rapport 'Landgoed De Poll Voorst, ontwikkelen voor behoud', waarover rentmeester mr. Pieter Witte en het college van burgemeester en wethouders overeenstemming hebben bereikt. Andere onderdelen in het rapport zijn het verbeteren van 8,8 kilometer meidoornhagen, de wandelpadenstructuur op het 900 hectare grote landgoed en het vervangen van oude stallen door twee woningen. Zie: staringadvies.nl/landgoed-de-poll.
  
  
• Uitbreiding van natuurterreinen, ruimte voor landbouw, extra recreatie en de bouw van enkele kleine villa's. Dat zijn de belangrijkste afspraken in het convenant Landgoed De Boom te Leusden van begin 2012. Het convenant is het resultaat van samenwerking tussen landgoed, provincie Utrecht, gemeente Leusden en waterschap Vallei en Veluwe.
  Landgoed De Boom is met duizend hectare één van de grootste landgoederen in de provincie Utrecht. De provincie vindt het belangrijk om dit landgoed te behouden, de kwaliteiten te versterken en recreatiemogelijkheden te bieden. Stichting De Boom streeft naar behoud van het cultuurgoed, sociale doelen en een rendabele exploitatie van het landgoed.
  In het convenant is vastgelegd dat 55 hectare nieuwe natuur wordt aangelegd op landbouwgrond, als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland. Daarvoor moeten 1 of 2 pachters worden uitgeplaatst. Een intensieve varkenshouderij gaat verdwijnen. De melkveehouderij wordt versterkt en de blijvende pachters krijgen ruimte voor uitbreiding. De bestaande natuur, de houtwallen, lanen en boomsingels krijgen een opknapbeurt.
  De historische boerderij Groot Zandbrink groeit uit tot een ‘groen activiteitencentrum' waar bezoekers kennis maken met het boerenleven. Voor zover dat voor de financiering van de groene maatregelen nodig is, mag De Boom 5 tot 10 woningen bouwen. Verder wordt het wandelnetwerk uitgebreid. Zie: https://nl.wikipedia.org/wiki/De_Boom_(Woudenberg).
  
  

Landgoed De Boom in de Gelderse Vallei. Foto: FPG

• Het landgoed Huys ten Donck in Ridderkerk bouwt een kleinschalig kantoor bestaande uit 2 units van 135 m² met de vorm en uitstraling van een traditionele houtloods. Zie: http://huystendonck.nl/te-huurte-koop.

• Natuurmonumenten verhuurt twintig vergaderlocaties in acht provincies en biedt daarbij wandel- en vaarexcursies of meehelpen met natuurbeheer. Zie: natuurmonumenten.nl/doe-mee/bedrijven/vergaderen-in-de-natuur.

• Het Drents Landschap bezit 270 gebouwen. Verhuur en erfpacht leveren een inkomstenstroom op, die stabieler blijkt dan de SNL-subsidie die inmiddels is gedaald tot 75% van de beheerkosten.
  
  

6. Timesharing van kantoren

Het Veluwse landgoed Staverden deed een proef met timesharing van kantoorruimte. “Het concept is gebaseerd op een timesharingmodel, dat al lang bestaat in de wereld van vakantiehuizen”, meldt Coen Haklander. “Wij krijgen op Staverden veel aanvragen van bedrijven die een vaste kantoorruimte willen maar dan voor 2 à 3 dagen per week. Zo’n bedrijf huurt dus een vaste kantoorruimte voor bijvoorbeeld maandag en dinsdag, maar wel het hele jaar.” De kantoren zijn volledig ingericht en worden schoongemaakt. Ook bood Staverden een aparte spreekkamer. Prijs: €49 per dag. Het landgoed is gestopt met timesharing omdat de inkomsten niet opwogen tegen de geïnvesteerde tijd.
Staverden heeft stadsrechten sinds 1298 en is met 731 hectare de kleinste stad van de Benelux. De kasteeltuinen, met brasserie, zijn toegankelijk. Inkomsten komen vooral uit horeca, feesten en vergaderen. Zie: beleefstaverden.nl.

7. Mobiele werkplekken in natuur

Frank Gorter, mede-eigenaar van landgoed Welna, ontwikkelt Sustainsville, een klein dorp met duurzame kantoor- en verblijfsruimte voor mensen die kortere of langere tijd ongestoord willen werken. Bijzonder is dat de ruimtes verplaatsbaar zijn en dus steeds op een andere plek van het landgoed kunnen staan. Groot voordeel is dat er dan geen wijziging van het bestemmingsplan nodig is, omdat de bestemming natuur blijft. Maar Frank Gorter wachtte in april 2017 nog op experimenteerruimte.  
Frank Gorter benadert grote bedrijven en onder meer het ministerie van Economische Zaken om hun interesse te peilen. Ook zoekt hij financiers die willen investeren. Hij heeft al een model gebouwd met een werk-, leef- en slaapruimte, mede om het verplaatsen te oefenen.
Onderdeel van het plan is monitoring van de effecten op de potentiële en aanwezige natuurwaarden zoals wespendief, vliegend hert (het grootste insect van Nederland) en zwarte specht. Zie: sustainsville.nl. Dezelfde principes zitten achter Gorters concept KantoorKaravaan. “Om alvast te beginnen en niet af te wachten totdat we Sustainsville kunnen beginnen, hebben we een start gemaakt met de KantoorKaravaan”, verklaart Frank Gorter. “Sustainsvillle gaat uit van mens-inclusieve natuurbescherming en -restauratie waarvoor de overheid nog geen ruimte biedt om mee te experimenteren.” Zie, ook voor locaties: kantoorkaravaan.nl.

Voorbeelden en achtergronden

• Verplaatsbare woningen zaten ook in het concept Kompostwoningen: http://komposthelbergen.2open.nl/project.
  
  
• Regelmatig verplaatsen voorkomt juridische problemen, luidt de conclusie na een uitspraak van de Raad van State op 13 april 2016. Zelfs een pipowagen met wielen kan gelden als een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning vereist is. Datzelfde geldt ook voor woonboten, maar niet voor een vrachtwagen die als opslagplaats wordt gebruikt maar kennelijk niet bedoeld is om langere tijd ter plaatse te functioneren.
  De Raad van State sprak zich uit over een woonwagen die al sinds 2012 op dezelfde plek stond en diende als schuilgelegenheid en als speelplaats voor kinderen. Daarmee voldoet de pipowagen volgens de Raad van State aan het derde criterium van een bouwwerk, namelijk het plaatsgebonden karakter. De andere criteria beoordelen  of het gaat om een bouwconstructie en of de constructie een zekere omvang heeft. Bron: ABRvS 13 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:988.

• De Innovation Expo 2016 in Amsterdam toonde diverse verplaatsbare en duurzame woningtypes. Zo heeft Orga Bouw een marktrijp biobased huis ontwikkeld met partijen als Faay, Forbo, Interface, Koenen en Villeroy&Boch. Dit huis is gebouwd met hout en andere natuurlijke materialen. De wanden zijn afgewerkt met krijtverf en het tapijt is gemaakt van oude visnetten. Het biobased huis staat te koop voor €65.000 von.
  De Expo toonde andere woninginnovaties als Finch Buildings, modulaire gebouwen van duurzaam hout die mee veranderen met de gebruiker, het Hennephuis van hennep, hout, vlas en kalk. De KantoorKaravaan biedt werkplekken in oude caravans, zie: kantoorkaravaan.nl. Tiny Tim, gemaakt door Faro Architecten, IC4U en Waitlands, is een klein huis dat vervoerd kan worden met een trailer achter een auto. Bouwbedrijf Heijmans toonde zijn One. Zie: linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6359079474797117440. Daarin levert Eneco een Tesla Powerwall voor opslag van de stroom van de zonnepanelen op het dak. Het overschot aan energie kan ook geleverd worden aan een microgrid, een lokaal energienetwerk dat Alliander-start-up Zown aanlegt. De One beschikt over een gesloten watercircuit met een zuiveringssysteem. De bedrijven Hemel(s)water en PB International vangen regenwater op en filteren het. Dit systeem voorziet in voldoende drink-, douche- en spoelwater. One biedt daarmee een oplossing voor het wereldwijd groeiende tekort aan voldoende drinkwater in steden.

• Libéma en De Mar 2D hebben een verplaatsbare woning ontwikkeld die voldoet aan alle eisen van een grondgebonden woning, meldden beide bedrijven 6 juli 2017.  De woning, Flexhome FH1 genoemd, kost €98.000 en is bedoeld voor starters, jonge gezinnen, recreanten, studenten en vluchtelingen met een verblijfstatus. Flexhome FH1 is energieneutraal. De woning wekt warmte op via een warmtepomp. In het schuine dak zitten PVT-panelen, een combinatie voor het opwekken van stroom en het verwarmen van tapwater. Zie: https://flexhomefh1.nl.

8. Vaste werkplekken in natuur

Gebouwtjes in het groen voor mensen die pauzemomenten willen in hun jachtig bestaan. Daarnaar zoeken Charlot Teng en Annemieke van Doorn, jaargenoten sociale geografie in Utrecht en een tijd collega’s op een stedenbouwkundig ontwerpbureau. Hun project heet Greenrooms. De start in 2013 bracht 60 keer rustzoekers naar een boshut van het Utrechts Landschap, een schrijfkamer bij Slot Zuylen en een voormalige kraanwagen aan een rivier. Met een vaste prijs van €30 per dag leverde dat €1800 op, genoeg om de kosten te dekken. Maar hun ambities gaan verder: “Een uitgebreid netwerk van bestaande gebouwtjes in heel Nederland en misschien ook wel daarbuiten, in de natuur en in steden, met een inkomen voor een van ons of allebei”, hoopt Charlot Teng, eerder werkend voor diverse projecten van organisatiebureau Wing en nu als gebiedsmakelaar in De Bilt. De eigenaren kregen het eerste jaar niets, behalve contact met andere doelgroepen. Dat gaat veranderen. De tarieven gaan omhoog, in ieder geval voor de ruimtes met veel voorzieningen en voor overnachtingen. De zakelijke markt waar ook Sustainsville op mikt, wil een toilet, water, elektra en prettig meubilair om efficiënt te kunnen werken of een coachgesprek te voeren. Dit is een alternatief voor verhuur van huisjes per weekend of week, want greenrooms zijn per dag beschikbaar.
De ervaringen van 2013 hebben geleerd dat het aanbod groot is, zoals brugwachtershuisjes en industrieel erfgoed waar nog geen herbestemming voor is. Greenrooms zorgt voor tijdelijk gebruik. “De mensen die hier naar toe komen, zijn interessanter voor de eigenaren dan een anti-kraak-student”, ervaart Annemieke van Doorn, aanjager innovatie bij de Utrechtse woningcorporatie Portaal.
“Greenrooms ligt even stil”, meldt Carlot Teng in maart 2017. “We kwamen op het punt dat we er vol voor moesten gaan en dat durfden we niet, met name doordat we bij vraag en aanbod sterk afhankelijk waren van anderen. Het is een leuk voorbeeld ter inspiratie, bijvoorbeeld voor een landgoederenzone.” Zie: greenrooms.nl.

Ook Seats4silence mikt op stedelingen die rust en ruimte zoeken onder werktijd. Dat begon in 2014 met 9 werkplekken voor individuen en kleine groepen op locaties zoals landhuizen, kastelen en boerderijen. “Een platform voor verhuur van ontmoetingsruimten in de natuur”, vat initiator Eline van de Veen samen. De website sluit aan bij het internationale vergaderconcept Seats2meet.com dat kosteloos werkplekken biedt als marketingtool. Die gratis werkplekken blijken in de praktijk te leiden tot verhuur van zalen als inkomstenbron.
Het groene zusje Seats4silence trekt onvoldoende nieuwe klanten voor het delen van werkplekken. Eline van de Veen: “Concrete activiteiten blijken nodig om gasten te trekken. Denk aan trainingen, evenementen, heisessies en broedplaatsactiviteiten.” Seats4silence wil dus groeien naar een netwerk van buitenondernemers en zelfstandige professionals die coachen, trainen en programma's organiseren in het groen. Zie: seats4silence.com.

Zie voor bijzondere vergaderlocaties ook buitenbusiness.nl.

9. Herstel oorspronkelijke huizen

Een beroep doen op herstel van wat onlangs of langer geleden verloren ging, heeft soms succes. Zo mag de Maatschappij van Weldadigheid te Frederiksoord 62 van de oorspronkelijke 450 koloniehuizen herbouwen. De erfpacht wordt een belangrijke inkomstenbron voor instandhouding van het landgoed. Iets dergelijks mag landgoed Singraven in Denekamp op plaatsen waar vroeger boerderijen stonden.

Nieuwe koloniehuizen, gebouwd door de Maatschappij van Weldadigheid in Frederiksoord. Foto: FPG

Recreatiewoningen in plaats van een camping, dat is gelukt op landgoed Bergvliet in het Brabantse Oosterhout. Stichting Landgoed Bergvliet, eigenaar van een golfbaan, wil in fases 80 recreatiewoningen bouwen. Daarnaast heeft het landgoed plannen voor een groot resort met sauna- en wellnessfaciliteiten. Eind 2017 begon de bouw van de eerste 24 van in totaal 80 woningen. De prijzen variëren tussen €200.000 en €350.000. De nieuwe eigenaren kunnen rendement halen uit verhuur. Een meerderheid van de gemeenteraad van Oosterhout ging akkoord met de noodzakelijke wijziging van het bestemmingsplan. De recreatiewoningen komen in plaats van het kampeerterrein Bergvlietse Bossen, dat de stichting in 2011 kocht. Bron: BN/De Stem, 03/03/16. Zie: landgoedbergvliet.nl.