Achtergronden

Voorgeschiedenis Didam-arrest

De gemeente Montferland was eigenaar van de locatie van het voormalige gemeentehuis in het centrum van Didam. De gemeente wilde het centrumgebied herontwikkelen en was in dat kader voornemens om de locatie te verkopen aan een projectontwikkelaar. Er was echter ook een andere gegadigde voor de gronden. Die vond dat hem ten onrechte geen ruimte was geboden om mee te dingen en spande daarop een kort geding aan.

De belangrijkste overwegingen in Didam I en II

Op 15 november 2024 wees de Hoge Raad arrest in de bodemprocedure, het zogenoemde Didam II-arrest. Dit arrest bracht op een aantal punten meer duidelijkheid, maar liet ook vragen voor de praktijk bestaan. Hieronder zijn de belangrijkste overwegingen uit Didam I en II weergegeven.

Didam-arrest I

De Hoge Raad oordeelde dat:

Overheidslichamen bij de verkoop of uitgifte van onroerende zaken het gelijkheidsbeginsel moeten respecteren.
Als er meerdere (potentiële) gegadigden zijn – of redelijkerwijs te verwachten zijn – moet mededingingsruimte worden geboden.
De overheid objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria moet vaststellen.
Er een passende mate van openbaarheid moet zijn over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria.
Alleen wanneer bij voorbaat vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde is, mag van een openbare selectieprocedure worden afgezien. Dit moet dan tijdig en gemotiveerd openbaar worden gemaakt.

Deze uitgangspunten worden vaak aangeduid als de Didam-regels.

Didam-arrest II

Belangrijkste overwegingen in Didam II

De Hoge Raad verduidelijkte onder meer dat:

De Didam-regels ook gelden voor handelen van vóór 26 november 2021.
Overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten niet automatisch nietig of vernietigbaar zijn (art. 3:40 lid 2 BW).
De overheid in dat geval wel onrechtmatig kan handelen jegens een (potentiële) gegadigde die geen gelijke kans heeft gekregen.
Dit kan leiden tot schadeplichtigheid.
In sommige gevallen een verbod op verkoop of levering kan worden opgelegd, zolang nog geen onomkeerbare verplichtingen zijn aangegaan.